師市房地產(chǎn)投資商業(yè)營業(yè)用房大幅增長 住宅增速有所放緩

—— 2023年1-7月第一師阿拉爾市房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)情況簡析

1-7月，受全國經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、房地產(chǎn)市場逐漸飽和等影響，房地產(chǎn)投資主體對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投入逐漸趨于理性，加之房地產(chǎn)開發(fā)市場前期投入較大，投資回收周期長，促使全師房地產(chǎn)開發(fā)市場投資增速有所放緩。房地產(chǎn)商品房銷售面積逐步下降。

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資商業(yè)營業(yè)用房大幅增長。1-7月，師市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成21.77億元，同比增長10.1%。

房地產(chǎn)投資按工程用途來看，住宅完成投資14.78億元，較2022年1-6月完成投資增加0.18億元，同比增長1.2%，占師市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的67.89%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4.73億元，較2022年1-6月完成投資增加2.26億元，同比增長91.8%；其他投資2.16億元，較2022年1-6月完成投資減少

0.54億元，同比下降19.9%。

房地產(chǎn)投資按構(gòu)成來看，建筑工程完成投資17.79億元，較2022年1-6月完成投資增加0.49億元，同比增長2.8%，較1-6月增速回落3.9個(gè)百分點(diǎn)，占師市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成比重的81.70%；安裝工程完成投資0.45億元，較2022年1-6月完成投資增加0.24億元，同比增長117.1%，較1-6月增速回落160.3個(gè)百分點(diǎn)；設(shè)備工器具購置完成投資0.49億元，較2022年1-6月完成投資增加0.10億元，同比增長26.3%，較1-6月增速增加51.7個(gè)百分點(diǎn)；其他費(fèi)用3.05億元，較2022年1-6月增長1.17億元，同比增長62.2%，較1-6月增速回落50.3個(gè)百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)來看，1-7月房地產(chǎn)建安工程、其它費(fèi)用增速均有所回落，設(shè)備工器具購置大幅增加，表明7月師市大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入購買設(shè)備及安裝狀態(tài)，也預(yù)示著相關(guān)項(xiàng)目已基本進(jìn)入尾聲，在無新增項(xiàng)目的情況下，預(yù)計(jì)建安工程的投資額將會(huì)進(jìn)一步減少。

（二）多個(gè)項(xiàng)目處于竣工狀態(tài)，房屋竣工面積和竣工價(jià)值均大幅增加。1-7月，師市房地產(chǎn)房屋竣工面積45.09萬平方米，同比增長19.52倍；房屋竣工面積較為突出的項(xiàng)目有：阿拉爾匯嘉建設(shè)項(xiàng)目竣工面積18.31萬平方米；阿拉爾天源美邸小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目二期房屋竣工面積6.9萬平方米；第一師十團(tuán)翡翠苑住宅小區(qū)（一期）建設(shè)項(xiàng)目房屋竣工面積6.77萬平方米。

房屋竣工價(jià)值11.08億元，同比增長30.83倍，其中住宅竣工價(jià)值7.81億元，同比增長21.44倍。

（三）銷售面積、銷售額“一降一升”。1-7月，師市商品房銷售面積25.16萬平方米，同比下降1.1%。其中，現(xiàn)房銷售面積4.70萬平方米，同比增長10.3%；期房銷售面積20.46萬平方米，同比下降3.4%；商品住宅銷售面積23.15萬平方米，同比下降0.6%，占師市商品房銷售面積的92.01%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積2.01萬平方米，同比下降6.5%。本年商品房銷售面積比較突出的項(xiàng)目有：阿拉爾匯嘉建設(shè)項(xiàng)目商品房銷售面積3.48萬平方米；第一師阿拉爾市長租房項(xiàng)目商品房銷售面積3.41萬平方米；阿拉爾市江山府小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目商品房銷售面

積2.79萬平方米。

商品房銷售額12.34億元，同比增長26.5%。其中，現(xiàn)房銷售額1.78億元，同比增長33.2%；期房銷售額10.56億元，同比增長25.4%；住宅銷售額9.90億元，同比增長18.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額2.45億元，同比增長71.1%。

住宅銷售套數(shù)2016套，同比下降3.2%。其中：期房銷售1603套，同比下降7.1%；現(xiàn)房銷售413套，同比增長15.7%。

房屋空置面積38.13萬平方米，同比增長87.2%。其中：住宅空置面積22.46萬平米，同比增長249.5%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積13.52萬平方米，同比增長16.6%。

                      表1  2023年1-7月房地產(chǎn)銷售對(duì)比表

單位：平方米

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行需關(guān)注的問題

（一）竣工項(xiàng)目多，投資支撐不足。師市目前共有87個(gè)在庫房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有36個(gè)已竣工，本年正常報(bào)數(shù)的項(xiàng)目僅48個(gè)，48個(gè)項(xiàng)目中有6個(gè)項(xiàng)目已于上半年竣工，有13個(gè)項(xiàng)目已接近竣工狀態(tài)，投資支撐遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。同時(shí)，本年新開工面積大幅減少，1-7月新入庫房地產(chǎn)項(xiàng)目8個(gè)，計(jì)劃投資32.20億，本年新開工面積29.70萬平方米，同比下降65.1%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置地積極性不高，投資意愿不強(qiáng)。1-7月，從全師土地供應(yīng)情況來看，師市目前暫時(shí)沒有房地產(chǎn)業(yè)用途的土地出讓數(shù)據(jù)，也反映出房地產(chǎn)市場的供需已發(fā)生了變化，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目回收投資周期漫長，面

對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也對(duì)市場持觀望態(tài)度。

（三）市場不景氣，商品房去庫存化難度大。截至目前，商品房可售面積157.85萬平方米，待售面積38.13萬平方米。其中：住宅可售面積135.64萬平方米、待售面積22.46萬平方米；辦公樓可售面積1.71萬平方米、待售面積1.71萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房可售面積20.05萬平方米、待售面積13.52萬平方米；其他可售面積0.45萬平方米、待售面積0.45萬平方米。庫存待售面積大，市場購買力弱化，銷售難度大。

三、工作建議

從土地供應(yīng)以及當(dāng)前市場狀況來分析，后續(xù)我?guī)煼康禺a(chǎn)市場不景氣態(tài)勢將持續(xù)存在，隨著匯嘉、長租房一期、二期、江山府和大巴扎等幾個(gè)大項(xiàng)目的竣工，房地產(chǎn)投資和銷售將面臨“雙降”的困局。圍繞房地產(chǎn)發(fā)展的堵點(diǎn)、難點(diǎn)問題，需要從以下三個(gè)方面發(fā)力：一是涉及為房地產(chǎn)業(yè)辦理業(yè)務(wù)的部門要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，主動(dòng)作為，牢固樹立“今天再晚也是早，明天再早也是晚”的效率意識(shí)，積極主動(dòng)深入到房地產(chǎn)企業(yè)一線調(diào)研，切實(shí)為企業(yè)解決項(xiàng)目建設(shè)中遇到的各種困難和問題，從而不斷提高各部門的服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的政府形象；二是落實(shí)支持剛性和改善型住房需求的政策，用好“一城一策”工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款，結(jié)合地方實(shí)際穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防止斷崖式下滑；三是要充分發(fā)揮公積金作用，推進(jìn)更多青年人繳存擴(kuò)面工作，支持靈活就業(yè)人員繳存公積金，提高公積金覆蓋面。同時(shí)，從就業(yè)、子女就近入學(xué)和其他公共服務(wù)機(jī)會(huì)等各方面落實(shí)購房配套政策，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。