師市房地產投資銷售“雙降”

—— 2023年1-9月第一師阿拉爾市房地產業生產情況簡析

三季度，受需求收縮、市場預期不振、房地產企業到位資金不足等因素，房地產市場持續低迷，持續呈現負增長態勢。

 一、房地產市場運行情況

（一）房地產開發投資負增長。1—9月，師市房地產開發投資完成29.91億元，同比下降6.5%。

房地產投資按工程用途來看，住宅完成投資20.4億元，同比下降14.6%，占師市房地產開發投資完成額的68.21%；商業營業用房完成投資6.81億元，同比增長51.2%；其他投資2.57億元，同比下降28.2%。

房地產投資按構成來看，建筑工程完成投資24.56億元，同比下降9.0%，占師市房地產開發投資完成比重的82.1%；安裝工程完成投資0.50億元，同比下降27.7%；設備工器具購置完成投資1.0億元，同比增長71.5%；其他費用3.85億元，同比增長3.8%。從以上數據看，1—9月房地產建安工程呈負增長，設備工器具購置、其它費用呈正增長，表明師市大部分房地產項目已完成設備安裝工作，建筑安裝工程相對減少，項目投資建設已基本接近尾聲。

（二）多個項目已竣工，房屋竣工面積、竣工價值和新增固定資產投資均大幅增加。1—9月，師市房地產房屋竣工面積61.35萬平方米，同比增長881.2%；房屋竣工面積較為突出的項目有：一師十二團新苑名禧小區建設項目房屋竣工面積7.17萬平方米；恒旭名府小區建設項目房屋竣工面積8.45萬平方米；阿拉爾匯嘉建設項目竣工面積18.31萬平方米。房屋竣工價值13.61億元，同比增長1285.3%，其中住宅竣工價值9.64億元，同比增長1061.6%，占總竣工價值的70.8%；本年新增固定資產14.32億元，同比增長48.7%。從上述數據可看出，今年竣工項目相比去年大幅增加。

（三）銷售面積、銷售額、銷售套數“三降”。今年以來，各項目加快建設速度，多個項目在六、七月份取得了預售許可證，為盡快回籠資金，采取多種方式進行銷售宣傳和促銷，主要通過舉辦購房節和住房產業博覽會等活動，采取購房送10萬大牌家裝包和車位等措施，加大房地產促銷力度，但對師市整體而言，受人口和師市大環境影響，1—9月師市房地產市場銷售并不樂觀，1—9月商品房銷售面積34.23萬平方米，同比下降14.0%。其中，現房銷售面積6.13萬平方米，同比增長20.8%；期房銷售面積28.10萬平方米，同比下降19.1%；商品住宅銷售面積30.44萬平方米，同比下降15.0%，占師市商品房銷售面積的88.93%；商業營業用房銷售面積3.79萬平方米，同比下降5.50%。本年商品房銷售面積比較突出的項目有：阿拉爾市江山府小區建設項目商品房銷售面積2.97萬平方米；阿拉爾匯嘉建設項目商品房銷售面積4.12萬平方米；第一師阿拉爾市長租房項目商品房銷售面積4.33萬平方米。

商品房銷售額17.59億元，同比下降3.30%。其中，現房銷售額2.30億元，同比增長39.6%；期房銷售額15.29億元，同比下降7.60%；住宅銷售額12.69億元，同比下降11.30%；商業營業用房銷售額4.90億元，同比增長26.2%。

住宅銷售套數2469套，同比下降14.9%。其中：現房銷售527套，同比增長32.7%；期房銷售2122套，同比下降21.8%。

房屋空置面積46.85萬平方米，同比增長118.3%。其中：住宅空置面積30.49萬平米，同比增長300.1%；商業營業用房空置面積14.20萬平方米，同比增長23.6%。

表1  2023年1-9月房地產銷售對比表

單位：平方米

二、房地產市場運行需關注的問題

（一）房企投資意愿低迷。受資金回籠放緩、銷售市場低迷等因素影響，房地產開發投資意愿持續低迷，房地產開發項目建設進度明顯放緩。從開工情況看，一是新入庫項目個數減少。2023年全師新入庫房地產開發項目1家；二是新入庫項目的規模萎縮、項目推進進度緩慢。2023年全市新入庫項目計劃總投資34.3億元，同比去年新入庫項目46.77億元下降26.66%，新入庫項目本年完成投資占新入庫項目計劃總投資的19.89%。缺少新項目、大項目的支撐，隨著在庫項目逐步完工，相關投資可能會出現急劇下降，需要引起重視。房地產開發投資作為固定資產投資重要組成部分，對固定資產投資增速將產生不同程度的影響。

（二）新入庫項目逐漸減少。2023年全市在庫房地產項目89個，其中新入庫項目10個，但2022年新入庫項目達23個，在新入庫項目少的情況下，完工項目逐漸增多，能產生投資的項目盤子越來越小也是導致投資下滑的重要原因。如果沒有新項目及時補充，全市的房地產開發投資將難以為繼。

三、工作建議  

從全國房地產市場大環境、師市房地產投資現狀及當前市場狀況分析，后續我師房地產市場不景氣態勢將持續存在，且隨著匯嘉、長租房一期、二期、江山府和大巴扎等幾個大項目的全面竣工，房地產投資呈負增長態勢將進一步加劇。圍繞師市房地產發展現狀，建議從以下三個方面發力：一是加強房地產市場調控。房地產對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響。要毫不動搖堅持“房住不炒”的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制，持續整治規范房地產市場秩序，切實維護購房者的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。二是增強房地產行業的發展信心。不斷強化各部門的職責,加強房地產領域的品質、安全和社會穩定風險監管,維護企業和群眾合法權益,鼓勵房地產企業強化責任擔當,避免惡性競爭。引導房地產企業抱團取暖,適時舉辦購房節活動,并在購置稅和房屋契稅上給予優惠。三是完善城市基礎配套設施建設，全力優化社會環境，增強購房置業信心。以爭創全國文明城市為契機，結合美麗師市建設項目，積極完善城市配套設施，提升公共服務水平，增強城市吸引力，以自身高質量發展留住本地人，吸引外來務工經商人員購房，增強購房置業信心。