師市房地產(chǎn)市場全年持續(xù)下行

—— 2023年1-12月第一師阿拉爾市房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)情況簡析

 2023年一師房地產(chǎn)受市場大環(huán)境影響，市場下行壓力較大，開發(fā)投資持續(xù)下降，目前一師房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于低迷運行態(tài)勢，市場恢復(fù)存在較大不確定性。

 一、房地產(chǎn)市場運行情況

 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低迷。1—12月，師市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成34.49億元，同比下降15%，下降幅度分別較比1—8月、1—9月、1—10月和1—11月分別擴(kuò)大12、8.5、6.6和1個百分點。

房地產(chǎn)投資按工程用途來看，住宅完成投資22.74億元，同比下降22.1%，占師市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的65.93%；辦公樓投資0.14億元，同比增長145.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資8.57億元，同比增長31.3%；其他投資3.04億元，同比下降36.9%。

房地產(chǎn)投資按構(gòu)成來看，建筑工程完成投資28.19億元，同比下降17.8%，占師市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成比重的81.72%；安裝工程完成投資0.50億元，同比下降46.3%；設(shè)備工器具購置完成投資0.97億元，同比增長41.7%；其他費用4.84億元，同比增長3.0%。從以上數(shù)據(jù)看，最新數(shù)據(jù)顯示，一師房地產(chǎn)建安工程呈負(fù)增長，設(shè)備工器具購置、其它費用呈正增長，表明師市大部分房地產(chǎn)項目已完成設(shè)備安裝工作，建筑安裝工程相對減少，項目投資建設(shè)已基本接近尾聲。

（二）房屋竣工面積增幅明顯。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積124.4萬平方米，同比增加96.4萬平方米，增長345.1%。其中：住宅竣工面積91.69萬平方米，同比增加69.96萬平方米，增長322%；商業(yè)營業(yè)用房18.49萬平方米，同比增加15.11萬平方米，增長447.4%；其他房屋竣工面積14.19萬平方米，同比增加11.35萬平方米，增長399.4%。全年新增固定資產(chǎn)33.46億元，同比增長513.1%。

（三）銷售市場持續(xù)回升，后續(xù)情況需持續(xù)關(guān)注。今年以來，各項目加快建設(shè)速度，多個項目取得預(yù)售許可證，為盡快回籠資金，采取多種方式進(jìn)行銷售宣傳和促銷，主要通過舉辦購房節(jié)，采取購房送10萬大牌家裝包和車位等措施，加大房地產(chǎn)促銷力度，10月由師市住建局牽頭舉辦的住房產(chǎn)業(yè)博覽會活動，有效拉伸師市房地產(chǎn)銷售，當(dāng)天銷售住宅和商業(yè)用房共計576套、銷售面積6.27萬平方米、銷售額達(dá)2.51億元，且此次住房產(chǎn)業(yè)博覽會政策持續(xù)影響師市12月房地產(chǎn)銷售。1—12月商品房銷售面積46.0萬平方米，同比降低1.2，降幅較1—9月、1—10月和1—11月分別收窄16、8.9和5個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積9.31萬平方米，同比增長61.7%；期房銷售面積36.69萬平方米，同比下降10.1%；商品住宅銷售面積40.1萬平方米，同比下降4.4%，占師市商品房銷售面積的87.19%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積5.89萬平方米，同比增長28%。本年商品房銷售面積比較突出的項目有：第一師阿拉爾市長租房項目商品房銷售面積5.16萬平方米；阿拉爾匯嘉建設(shè)項目商品房銷售面積4.36萬平方米；阿拉爾市江山府小區(qū)建設(shè)項目商品房銷售面積2.5萬平方米。

商品房銷售額23.15億元，同比增長8.9%。其中，現(xiàn)房銷售額3.59億元，同比增長91.5%；期房銷售額19.57億元，同比增長0.9%；住宅銷售額16.63億元，同比下降1.3%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額6.52億元，同比增長47.5%。

住宅銷售套數(shù)3511套，同比下降3.7%，降幅較1—9月和1—10月分別收窄11.2個百分點和4.9個百分點。其中：現(xiàn)房銷售772套，同比增長70.4%；期房銷售2739套，同比下降14.2%。

二、房地產(chǎn)市場運行需關(guān)注的問題

（一）竣工項目多，投資支撐不足。師市目前共有94個在庫房地產(chǎn)項目，本年報送投資數(shù)據(jù)的項目有55個，竣工項目共計53個，其中本年竣工項目達(dá)22個，從目前來看來年有投資數(shù)據(jù)的項目僅僅只有33個，投資支撐遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。同時，本年新開工面積大幅減少，全年新入庫房地產(chǎn)項目14個，計劃總投資41.83億，全師房地產(chǎn)本年新開工面積50.98萬平方米，同比下降69.1%；其中，住宅類新開工面積34.38萬平方米，同比下降71.4%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積11.08萬平方米，同比下降52.5%；其它房屋新開工面積5.5萬平方米，同比下降73.4%。隨著新入庫項目減少，在庫項目的竣工，能產(chǎn)生投資數(shù)據(jù)的項目盤子將會越來越小，如果新項目補(bǔ)充不足，投資數(shù)據(jù)將會進(jìn)一步下降，全師的房地產(chǎn)開發(fā)投資將難以為繼，需要引起重視。房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分，對固定資產(chǎn)投資增速將產(chǎn)生不同程度的影響。

（二）商品房可售面積有所收窄，但總量仍然較大。受師市多項房地產(chǎn)銷售措施影響，銷售市場有所回升，銷售面積有所增長，但因全國房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，銷售市場不確定因素影響仍較為突出，剛性需求和改善型購房者觀望猶豫現(xiàn)象較為普遍，全師商品房可售面積82.42萬平方米，同比增長244.8%。其中：住宅57.36萬平米，同比增長567.5%；商業(yè)營業(yè)用房22.91萬平方米，同比增長76.8%。

三、工作建議

從全國房地產(chǎn)市場大環(huán)境、師市房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及當(dāng)前市場狀況分析，后續(xù)我?guī)煼康禺a(chǎn)市場不景氣態(tài)勢將持續(xù)存在，圍繞師市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，建議從以下四個方面發(fā)力：　　

（一）多措并舉持續(xù)促銷售、去庫存。一是健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，研究差別化調(diào)控政策，合理支持各類二胎三胎、同住養(yǎng)老等新型剛性需求，不斷滿足人民美好居住生活需要；二是鼓勵企業(yè)做好線上線下營銷，充分利用電話、互聯(lián)網(wǎng)、虛擬現(xiàn)實技術(shù)、房產(chǎn)超市等方式開展線上樓盤展示、宣傳等營銷活動，以在線VR看房、直播售樓、置業(yè)顧問溝通等方式，為購房者和開發(fā)商提供線上服務(wù)，吸引購房群體。

（二）加大土地開發(fā)、項目推進(jìn)力度。全年師市已出讓但未開發(fā)建設(shè)土地還剩111.14萬平方米，加大對該類土地的清理力度，盡快形成實物量，確保形成有效市場供應(yīng),為房地產(chǎn)穩(wěn)投資、穩(wěn)供給發(fā)揮獨特作用；加大重點項目推進(jìn)力度，力爭未開工項目盡快開工，建立房地產(chǎn)項目協(xié)調(diào)調(diào)度機(jī)制，落實好項目開工的政策扶持，確保資金、人員按時到位，為師市房地產(chǎn)開發(fā)投資提供有效增量。

（三）拓寬企業(yè)融資渠道。用好國家“保交樓”專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，因地制宜實施好差別化信貸政策，強(qiáng)化資金使用管理，協(xié)助企業(yè)拓寬融資渠道，妥善照顧房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求；持續(xù)推進(jìn)政策措施落地落實，建立多元化融資渠道，積極爭取各類金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，強(qiáng)化銀企對接，減少社會融資成本，適當(dāng)降低融資門檻，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

（四）持續(xù)做好招商引資，加大產(chǎn)業(yè)人口引進(jìn)。要持續(xù)做好招商引資工作，不斷優(yōu)化營商環(huán)境，完善軟硬件設(shè)施環(huán)境，吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落地發(fā)展，做大市場主體總量。要充分利用師市南疆中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，繼續(xù)創(chuàng)新人才引進(jìn)政策，加快將符合師市發(fā)展需要的各類人口在本地置業(yè)落戶。