現將第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見起草情況說明如下。

一、背景意義

2017年，國務院出臺《關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》（國發[2017]7號）、住房城鄉建設部辦公廳印發《關于做好取消物業企業資質核定相關工作的通知》（建辦房[2017]75號），取消物業服務企業資質等級管理，物業服務企業監管職能自此從事前監管轉變為事中事后監管。自此以來，師市物業服務行業迅猛發展，從不到10家發展到目前備案企業54家，極大的活躍了物業服務市場，使物業所有權人增加了選擇的機會。但市場準入機制取消，物業企業良莠不齊問題凸顯，產生了“家族物業”、“朋友物業”、開發商“自建自管” 現象，此類企業服務意識差，重收費輕服務，管理人員素質又良莠不齊，缺乏專業人員，工作人員普遍文化素質低，也成為企業與業主之間矛盾糾紛突出的導火線。當前，師市物業服務行業突出問題主要表現在：一是進入門檻低，服務質量低。從全國部分省市出臺的物業招投標辦法中看到，取消資質不等于全面放開，不代表在進入市場時不需要任何條件。當前，師市物業招投標尚沒有出臺相關政策，未作備案要求，導致在前期物業招投標中，部分企業在無資質無財力無人力的狀況下，僅憑工商注冊就可參與競標，建設方未經任何部門監管，隨意指定一些招投標平臺機構進行競標，抽取的專家是否符合相應的條件，競標企業是否專業，是否有過相應的工作業績和專業人員，均未做具體的要求，導致部分企業進入物業小區后，管理落后，服務標準低。有些企業為節約成本，僅僅雇傭了少量的保潔和保安，綠化和維修服務實施外包服務，提供的服務與招投標文件和中標合同嚴重不符，損害了群眾的利益。二是落實寬松軟，監管難度大。近幾年，師市物業管理參照國家、自治區等法律法規，借鑒其他地區經驗，出臺了一系列管理辦法和措施，也取得了一定的成效。但好的制度好的辦法也需要好的落實，具體實踐中，考核獎懲措施未全面落地，對考核較好的企業沒有給于獎勵，考核差的企業懲戒力度小，導致企業干好干差一個樣；兵團物業信用評價結果運用沒抓手，前期物業招投標前不備案，轄區街道一般物業招投標不按信用評價結果進行，簡單的按照低價中標方法開展，導致已經納入信用評價異常的企業中標，后續退出難度大，還要尋求行業主管部門介入協助。三是退出難度大，企業不作為。當前，國家、自治區、兵團和師市尚未對不按合同履職盡責的物業企業出臺強制退出相關規定，按照《民法典》第278條《新疆維吾爾自治區物業管理條例》第28條規定，選聘和解聘物業管理人，由業主大會決定。在具體實踐中，小區業主“主人翁”意識淡薄，只關注和自己密切相關的利益，不熱心參與小區共管事務，召開業主大會比較艱難，雖然部分人呼吁解聘物業，但實施起來時間較為漫長，無形中助漲了物業服務企業“服務差你也沒辦法”的不良思維，導致一些企業出現躺平思想，甚至出現只收費不服務的行徑。

起草第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見，是規范物業服務市場的重要舉措，是響應廣大群眾要求物業企業提供“質價相符”物業服務的呼聲的具體行動。通過實施物業服務企業進駐及退出管理工作，制定物業行業招投標管理措施，依據兵團誠信體系建設，建立物業招投標管理機制，實施物業招投標備案，加大優秀物業企業扶持，確保優質物業企業進入小區，提升師市物業小區均衡服務水平。明確了連續三次考核低于標準的強制性退出，對獲得AAA、AA物業企業在選聘物業服務企業時予以加分，對獲得C級且整改落實不力、不良信息較多、連續兩年不參加信用申報的企業，指導業主委員會依法依規解聘，實行守信聯合激勵、失信聯合懲戒。

二、起草依據

（一）《中華人民共和國民法典》

（二）《物業管理條例》（中華人民共和國國務院令第379號）

（三）《新疆維吾爾自治區物業管理條例》（新疆維吾爾自治區第十二屆人民代表大會常務委員會公告第41號）

（四）《前期物業管理招投標管理暫行辦法》（建住房〔2003〕130號）

（五）《物業承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）

（六）《兵團物業服務企業信用評價管理辦法（試行）》（兵建發〔2021〕32號）

（七）《第一師阿拉爾市物業管理實施辦法》（師市辦發〔2020〕30號）

（八）《第一師阿拉爾市物業服務企業監督考核細則》（師市城管發6號）

三、起草過程

2021年，師市城管局印發《關于進一步加強物業服務進駐、退出物業服務項目管理工作的通知》（師市城管發〔2021〕9號）文件，具體實踐中，由于缺乏相關法律支持，物業招投標監管、備案職責未有效落實，項目退出工作流程不清，各環節未能相互銜接，導致文件落實困難，尤其在團鎮物業管理中呈現多種問題。2024年，師市建立了物業行業協會，組建物業行業專家庫，出臺專家管理辦法，已經具備了物業招投標環節的監管條件。為此，結合師市物業工作現狀和事業發展實際，按照管住源頭進入、抓好日常監管、管好退出交接的工作原則，依據相關法規文件，城市管理局起草了《第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見（征求意見稿）》（以下簡稱指導意見）。2025年3月10日，指導意見（征求意見稿）面向師市住建局、司法局、團鎮（鄉）、街道辦、物業行業協會征求意見；3月12日，召開物業服務企業座談會，專題審議《指導意見》，廣泛聽取物業協會、有關經營者的意見建議；3月14日，依托城管執法微信公眾號，面向社會公眾發布《指導意見》公告，近700人閱讀；同時，委托新疆天沃律師事務所對《指導意見》進行合法性審查。經過廣泛征求意見，共收到意見建議24條，采納7條，部分采納3條，未采納14條，無意見18個。社會各界提出的意見建議，嚴格對照現行的法律法規規章，堅持“法無授權不可為”原則，對《指導意見》進行了10多次修改，確保文件依法依規、管用有效。并根據《公平競爭審查條例》相關規定，提請市場監督管理局對《指導意見》進行審查，根據意見修改后，形成《指導意見》。

四、主要內容

《第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見》分為嚴格物業進駐管理、規范物業服務招投標管理、強化物業退出管理、強化物業退出管理等四個部分。具體對以下內容進行了細化。一是明確依法實施招投標備案、物業服務合同備案、承接查驗備案；二是明確城市管理局、住建局、團鎮街道、行業協會在物業招投標的監管服務職責；三是進一步明確物業招投標范圍、程序、資質審查、專家抽取工作要求；四是建立物業企業能進能退機制，違反八種情形可啟動退出程序，對前期物業、一般物業退出的流程作出規定；五是對物業退出新老交接的義務、流程、銜接作出規定，明確無物業進入小區的應急管理要求。

五、工作建議

現將《第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見》提交師市物業行業綜合黨委會議審議，審議通過后，以師市城市管理局名義印發執行。指導意見有效期定為5年期限。原有規定與本意見不一致的，以本意見為準，本意見在實施過程中，國家、自治區、兵團、師市有新規定的，從其規定。《關于進一步加強物業服務進駐、退出物業服務項目管理工作的通知》（師市城管發[2021]9號）同時廢止。

關于印發《第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見》的通知