各有關單位，團鎮（鄉）、街道辦，物業管理行業協會，房地產開發企業（建設單位）、物業服務企業（物業管理人）、小區業主委員會：

為了規范物業服務企業進駐和退出物業項目管理工作，促進市場的公平競爭和行業的有序發展，維護物業服務市場的正常秩序，保障業主正常生活，我局依據國家、自治區、兵團相關法律法規和政策規定，結合師市實際，制定了《第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見》，現印發給你們，請轉各物業小區參照執行。

 本意見自2025年4月3日起開始實施，有效期5年。原有規定與本意見不一致的，以本意見為準，本意見在實施過程中，國家、自治區、兵團、師市有新規定的，從其規定。各街道（團鎮、鄉）在使用過程中如有問題，請及時向我局反饋?！蛾P于進一步加強物業服務進駐、退出物業服務項目管理工作的通知》（師市城管發[2021]9號）同時廢止。

                                                                                      師市城市管理局

                                                                                     2025年4月3日

第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見

為了規范物業服務企業進駐和退出物業項目管理工作，促進市場的公平競爭和行業的有序發展，維護物業服務市場的正常秩序，保障業主正常生活，根據《民法典》《新疆維吾爾自治區物業管理條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（建住房〔2003〕130號）《兵團物業服務企業信用評價管理辦法（試行）》（兵建發〔2021〕32號）《第一師阿拉爾市物業管理實施辦法》（師市辦發〔2020〕30號）等規定，結合工作實際，制定本意見。

一、嚴格物業進駐管理

1.實施招投標備案。招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書前10日，應持物業管理項目招標公告及招標文件等資料向物業管理行政主管部門申請物業管理招標備案。

2.實施物業服務合同備案。凡在師市轄區內承接物業服務項目的物業服務企業（物業管理人），自中標合同簽訂之日起30日內，持（前期）物業服務合同、（臨時）管理規約、物業從業人員聘任證明（合同、聘用證書）、特種設備、電工、建（構）消防等專業人員持證上崗情況和企業進駐物業服務項目方式的印證材料，到項目所在地物業管理部門備案。業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，到項目所在地物業管理部門申請辦理物業服務合同備案手續；在各團場（鎮）開展物業服務經營活動的，經團場（鎮）物業管理部門備案后，須將備案情況抄送師市物業行政主管部門。

3.實施承接查驗備案。新建項目交付前，建設單位應與前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續，簽訂物業承接查驗協議。物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起30內到項目所在地物業管理部門申請辦理承接查驗備案手續。前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業，履行承接查驗義務，做好物業交接。

二、規范物業服務招投標管理

4.師市城市管理局負責建立健全物業管理招標投標有關制度、物業管理招標監督和物業服務合同備案，建立物業服務評標專家庫；師市住建局負責指導監督房地產開發企業按要求開展物業招投標工作；團鎮（鄉）、街道辦事處負責指導、監督轄區內住宅區業主大會選聘物業服務企業相關具體工作，指導業主委員會編制招標文件、確定業主大會議題和召集業主大會會議等，對物業服務項目招標投標的異議處理進行監督，對業主大會會議通過的招標文件進行備案。師市物業管理行業協會負責專家的管理、使用和聯絡，為招標人提供選聘資質等方面咨詢服務。

5.物業管理招標分為公開招標和邀請招標。屬下列情形的，應當依法通過招標方式選聘物業服務企業：

①新建住宅或非住宅混合物業項目，建設單位選聘前期物業服務企業的；

②業主委員會、物業管理委員會（或代行業主委員會職責的社區居民委員會）根據業主大會決議選擇采取招標方式選聘物業服務企業的；

③前期物業管理期間，尚未達到業主大會成立條件的物業項目，因特殊原因確需變更物業服務企業的，建設單位應在原物業服務合同約定的服務內容和標準、收費標準不變的前提下，向全體業主公示后，另聘物業服務企業的。

6.物業管理招標以物業管理區域為單位進行，不得通過將物業管理區域化整為零，規避招投標有關規定。符合以下情形之一的，應當出具情況說明和書面申請，經物業所在地的團鎮（鄉）、街道辦批準可以采用協議方式選聘物業服務企業:

①物業由建設或產權單位自用，設施設備完整獨立的;

②物業的使用在保密、安全等方面有特別要求的;

③連續兩次組織招標，在投標報名截止之日投標人少于3個的；

④同一物業服務區域內，住宅物業建筑面積低于3萬平方米的。

經批準予以協議方式選聘物業服務企業的，擬選聘的物業服務企業應當符合相關規定。鼓勵選用年度信用等級高、服務標準高、考核優異的物業企業。

7.鼓勵招標人選擇在師市公共資源交易中心開展招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標投標事宜。招標代理機構應具備相應物業服務招標代理的業務能力，以及良好的經營誠信記錄并接受物業管理行政主管部門的監督指導。招標人或招標代理機構根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審時，資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知、資格審查辦法、項目概況、兵團住建部門發布的三年內物業企業誠信信息，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

8.物業管理評標工作由招標人從師市物業管理行業專家庫隨機抽取評標專家組成的評標委員會負責，招標人須向師市物業管理行業協會提出申請后，招標人于開標前1個工作日內從評標專家庫中隨機抽??；如遇抽取的專家因故不能參加評標活動或抽取的專家與招標投標人有利害關系應當回避的，招標人應當立即進行補抽或重抽。評標委員會成員和參與評標的有關工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

9.建立統一的物業服務企業信用信息檔案系統，物業服務企業受獎懲信息由物業行政主管部門進行收集匯總，由兵團住建部門統一發布或通報，師市城市管理局依托“阿拉爾城管執法”微信公眾號發布物業企業基礎信息、獎懲信息、考核信息等信用情況，師市共享。對兵團物業行業信用等級評定為 AA級以上的物業服務企業、師市物業行業主管部門認定標準為三級及以上、年度考核中優秀企業在參加招投標時可予以適當加分。招標人可以在招標文件中明確投標人的信用等級狀況，并在物業行政主管部門發布平臺查詢投標人信用。投標開標前二年內，投標人有被兵團物業行業信用等級評定為C級等嚴重失信行為的情形（符合申請信用評價而連續兩年未申請參加信用評價的按C級管理、物業行政主管部門責令退出物業服務項目拒不退出的情形），限制其參加物業服務投標活動。評標過程中的不確定事項由評標委員會現場商議，按照少數服從多數的原則處理，并出具書面評審意見。

三、強化物業退出管理

10.建立物業服務企業、物業服務項目能進能退管理機制。物業管理過程中，有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業項目，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決，階段工作未完成等為由拒絕退出：

①前期物業服務合同期限未滿或者未明確具體期限，業主大會依法、依約作出決定解聘原物業服務企業，并選聘新的物業服務企業，簽訂了物業服務合同且已生效的；

②物業服務合同期限屆滿，業主、業主大會決定不再續約的；

③物業服務合同期限未滿，物業服務企業違反合同內容，拒不履行服務合同義務，經業主大會表決同意，業主委員會下達解除合同的；

④物業服務企業因破產或營業執照被注銷、吊銷等原因致使不能繼續履行合同義務的；

⑤物業服務企業在日?？己酥羞B續三個季度低于60分以下、年度評定為較差項目，整改效果不明顯，經業主大會表決同意，業主委員會下達解除合同的；

⑥連續兩年物業服務企業信用評價為C級、存在嚴重失信行為的前期物業，房地產開發企業依規解除合同的；

⑦符合申請信用評價而連續兩年未申請參加信用評價，物業行業主管部門通報后拒不整改，經業主大會表決同意，業主委員會下達解除合同的；

⑧依法應當退出的其他情形。

11.物業服務合同當事人依據上述條件解除合同，物業服務人退出項目服務管理的，應依情形分別適用下列程序：

①前期物業服務期間，建設單位或物業服務人一方要求提前解除物業服務合同的，應于擬解除合同前90日書面告知對方，并應當有專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

建設單位應當按照《新疆維吾爾自治區物業管理條例》及前期物業招標投標有關規定，及時另行選聘物業服務人。

②物業服務期間，經業主委員會或者20％以上業主提議召開業主大會，經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意解除合同的，業主委員會應當提前60日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

業主大會應當按照《新疆維吾爾自治區物業管理條例》和本物業項目《管理規約》等有關規定，及時另行選聘物業服務人。業主委員會應當將提前解除合同的原因、退出時間等以書面形式報送師市物業行政主管部門和項目所在地團鎮（鄉）、街道辦事處備案。

未經業主大會依法通過提前解聘物業服務人的，業主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業服務人的決定。

③物業服務期間，物業服務人要求提前解除物業服務合同的，應當在擬解除物業服務合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就相關事項進行協商，同時以書面形式在物業管理區域內公告15日。

物業服務人應當將解約原因、退出時間以書面形式報送師市物業行政主管部門和項目所在地團鎮（鄉）、街道辦事處備案，書面告知社區居民委員會。業主委員會應當啟動選聘物業服務人的程序。

④當事人一方對解除物業服務合同行為有爭議的，雙方應依據物業服務合同的約定協商解決。如協商不成，可申請項目所在地團鎮（鄉）、街道辦事處、師市物業行政主管部門調解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。

四、依法有序加強物業企業（項目）退出交接管理

12.建設單位、物業服務企業和業主大會、業主委員會應當按照物業服務合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。物業服務企業退出物業服務項目的，應當履行下列義務:

①向業主委員會(未成立業主委員會的，向團鎮（鄉）、街道辦事處或所在地社區居委會）移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房;

②撤出物業管理區域內的物業服務人員;

③厘清與業主之間的債權債務;

④結算物業服務費用和預收、代收的有關費用;

⑤保障終止服務前物業服務不斷檔；

⑥法律、法規規定的其他事項。

13.因物業服務合同（含前期物業服務）期滿未續約，或者當事人依法、依約提前解除合同，物業服務企業退出住宅小區管理的，應當本著維護社會穩定，保障業主、物業使用人基本生活秩序，在團鎮（鄉）、街道辦事處、社區居委會的統一領導下依法有序、平穩過渡原則進行物業項目移交，并采取下列流程：

①所在地團鎮（鄉）、街道牽頭組建由社區居委會、物業服務企業、業委會、業主代表組成的交接小組，按規定開展工作；

②原物業服務企業制定物業服務移交工作方案，報轄區團鎮（鄉）、街道辦審核；

③向新選聘物業服務企業或業主委員會、或（團鎮）鄉、街道辦指定的其他人移交有關檔案資料；

④物業項目所在地團鎮（鄉）、街道、社區組織業主委員會、退出、新聘選服務企業三方共同查驗共用部位、共用設施設備；

⑤業主委員會（管理委員會）與解除合同物業服務企業簽訂物業服務移交協議；

⑥所在地團鎮（鄉）、街道辦組織，社區居委會、業主委員會、解除合同服務企業、新聘選服務企業參加，會商解決承接查驗中發現的問題；

⑦所在地團鎮（鄉）、街道辦組織復驗和接收補交的資料；

⑧在所在地團鎮（鄉）、街道的監督下，開展物業服務交接工作。

14.原物業服務人應當與物業項目接收方制作物業項目移交記錄，由雙方簽章確認。移交記錄應當包括物業項目移交的時間、內容、存在問題和解決方法、責任界限和債權債務結算方式等內容。雙方對物業項目移交事項存在爭議的，應當在記錄中載明。

15.物業服務合同期滿終止或提前解除合同，業主大會未依法及時選聘新的物業服務人且未作出自治管理決定的，應當按照下列程序做好銜接工作：

①在物業服務合同期滿終止前30日，業主大會未明確續聘或未選聘新的物業服務人，且未作出自治管理決定時，原物業服務人應當向師市物業行政主管部門和物業項目所在地團鎮（鄉）、街道辦事處報告。

②師市物業行政主管部門接到物業服務人報告后7個工作日內，應當會同項目所在地團鎮（鄉）、街道辦事處、社區居委會到物業項目所在地聽取業主、業主委員會和物業服務人的意見，并就繼續做好物業服務進行溝通協調工作。

③師市物業行政主管部門應當會同團鎮（鄉）、街道辦事處，積極協助業主大會依法選聘新的物業服務人，并主動提供相關信息，協助其做好選聘物業服務企業工作，鼓勵業主大會與新選聘的物業服務人簽訂統一的《物業服務合同》。

④對拒不選聘新的物業服務人的，物業管理區域處于失管狀態時，師市物業行政主管部門應當會同團鎮（鄉）、街道辦事處將有關情況書面報送師市。并根據《新疆維吾爾自治區物業管理條例》等有關規定，物業所在地的團鎮（鄉）、街道辦事處應當進行應急管理。組織社區居委會做好共用設備設施運行、垃圾清掃、綠化維護等基本服務。所發生的費用經業主大會集體決定，由業主交納，業主委員會（無業主委員會的由社區居委會）負責收取。

16.    物業服務人拒不移交有關資料、財物等，或者拒不退出物業管理區域的，經業主或者業主委員會請求，物業所在地的居民委員會、團鎮（鄉）、街道辦事處、物業行政主管部門應當予以協助。經協助，原物業服務人仍拒不移交或者拒不退出的，由物業行政主管部門依法予以處理。造成損失的，依法承擔賠償責任。并記入該企業誠信檔案，面向社會公示，消除不良信用信息影響前不得再承接新的物業服務項目。

附件：第一師阿拉爾市（前期）物業服務項目招標備案申請表

關于第一師阿拉爾市物業服務企業進駐及退出管理工作指導意見的起草說明